سرقفلی و چگونگی انتقال آن

دسته: حقوق
بازدید: 39 بار
فرمت فایل: doc
حجم فایل: 26 کیلوبایت
تعداد صفحات فایل: 32

سرقفلی و چگونگی انتقال آن در 32صفحه در قالب فایل ورد قابل ویرایش

قیمت فایل فقط 3,900 تومان

 سرقفلی و چگونگی انتقال آن

مقدمه

پدیده حق سرقفلی (حق كسب و پیشه و تجارت) از جمله حقوقی است كه در بستر عرف رشد و نمو كرده و سرانجام در عرصه مجلس مقننه ظهور و جامه قانون بر تن كرده است.

این حق ازبدو پیدایش مسیر پرفراز و نشیبی را طی كرد قانون روابط موجر و مستاجر سال56 این حق را به اوج رساند و قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 آن را به حاشیه راند.

با این وجود حقی كه بر اساس قوانین سابق خلق گردیده است ادامه حیات می‌دهد و اجرای آن توسط محاكم تضمین می‌شود

تعریف – سرقفلی

پولی که مستاجر ثانی (به معنی اعم) به مستاجر سابق در موقع انتقال اجاره بلاعوض می دهد و همچنین مستاجر اول به موجر ( مالک می دهد)[1].

سرقفلی حق مالی است و قابل معامله که برای مالک یا متصرف قانونی محل های کسب و تجارت از طرف قانونگزار شناخته شده و میزان آن بستگی به عوامل مادی و معنوی دارد.[2]

حق کسب و پیشه و تجارت:

حقی است مالی که به تبع مالکیت منافع برای مستاجر محل کسب و پیشه و تجارت تحقق می یابد و قابلیت انتقال به غیر را توام با منافع عین مستاجره دارد.

(این حق ناشی از تقدم در اجاره، حسن شهرت جمع آوری مشتری و رونق کسبی است که براثر عملکرد مستاجر محل بوجود آمده است.[3]

تفاوت حق سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت

حق کسب و پیشه و تجارت حق جوانی است اما سرقفلی عمری به در ازای عقد اجاره دارد.

حق اخیر برپایه خواست متعاملین ایجاد می شود و از حمایت قانون بهره می برد. حق سرقفلی مختص مستاجر نیست، مالک بنای تجاری قبل از آنکه منافع عین مستاجره را به دیگران و اگذار کند صاحب این حق است و می تواند آن را به اولین مستاجر واگذار و عوض آن را دریافت کند. این حق نیازمند استمرار رابطه استجاری نیست اما ایجاد آن سبب گسترش دامنه حقوق مستاجر و محدودیت حقوق موجر می شود.[4]

این حق می تواند در ملکیت مستاجر اول تولید شود و از مستاجر ثانی یا مالک دریافت شود.[5]

اما حق کسب و پیشه و تجارت به مالک اختصاص ندارد، این حق زاییده رابطه استجاری است و محصول عمل مستاجر است. مستاجر در نتیجه فعالیت کسبی و تجاری مشتریانی جذب میكند و محل را معرفی و موجب رونق تجارت در عین مستاجره می شود مردم از وجود واحد تجاری مطلع می شوند و آن را در خاطر ضبط می کنند.

این حق ریشه در توافق طرفین ندارد و الزامی مافوق اراده موجر را ملزم به رعایت آن می کند.

این حق حامی مستاجر است.

«کلیه طرق مستقیم و غیر مستقیم که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ کنند پس از اثبات در دادگاه بلااثر و باطل اعلام خواهد شد»[6].

این حق در پایگاه حاکمیت اراده جایگاهی ندارد در حالیکه تکیه برخواست متعاملین و حقوق متقابل آنان در حق سرقفلی مشهود است.

در اندیشه دینی، مشروعیت حق کسب و پیشه مورد مناقشه است. از یک سو موجر با تکیه بر قاعده تسلیط و استناد به حق مالکیت خویش (ماده 30 ق م) و بهره گیری از قاعده وفای به عهد و حاکمیت اراده استمرار سلطه مستاجر را بی دلیل و برخلاف شرع می داند در مقابل مستاجر مدعی است حاصل مدت ها تلاش در عین مستاجره که رونق تجارت در محل و جذب مشتری است ارزش مالی دارد (بند الف ماده 9 آیین نامه تثبیت قیمت ها مصوب 23/07/1322 بیان      می­دارد «اگر مورد اجاره محل پیشه است و موجر بخواهد تا یکسال بعد از تخلیه به شغل مستاجر سابق یا شغلی مشابه آن در عین مستاجره اشتغال ورزد در صورتی که سابقه عمل یا نام مستاجر سابق دارای قیمت و اعتباری باشد که نتیجه آن عاید موجر گردد موجر مکلف است برای قیمت اعتبار یا نام مستاجر سابق به میزانی که کارشناس معین خواهد کرد به مستاجر سابق بپردازد در هر حال میزان آن کمتر از معادل 3 ماه اجاره آن محل نخواهد بود».

پس در مقابل چنین دارا شدنی باید ما به ازاء وجود داشته باشد. بی اعتنایی به ادعای مستاجر سبب ضرر وی می شود و با قاعد لاضرر و لا ضرار منافات دارد.

توجیهات بالا جزیی از دلایل شناسایی حق کسب و پیشه و تجارت است اما در آخرین تحولات قانونی مربوط به روابط موجر و مستاجر در ارتباط با این موضوع این حق کلاً نادیده گرفته شده است.

فصل دوم

قلمرو زمانی حق کسب و پیشه یا تجارت

این حق در طول تقریبی شش دهه ایجاد شد و رشد کرد ولی چون پایگاه شرعی نداشت به حاشیه رانده شد و اصل حاکمیت اراده بر روابط استیجاری سایه افکند و وجود حقی به نام کسب و پیشه صرفاً مخصوص زمان حاکمیت قوانین سابق مورد اجاره قرار گرفت قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 این حق را مورد توجه قرار داده است.

ولی پس از پیروزی انقلاب اسلامی مشروعیت آن مورد تردید واقع شد و نظرات شورای نگهبان نیز تردیدها را دوچندان کرد.

لیکن با تصویب ماده واحده قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر سال 1365 و تایید شورای نگهبان این عقیده قوت گرفت که حق کسب و پیشه صرفاً نفی نگردیده بلکه مقتضای قاعده استصحاب، بقای آن است.

( نظریه شماره 1488- مورخ 09/05/1363) شورای نگبهان « حق کسب و پیشه و تجارت در ملک غیر مذکور در ماده 19 ق روابط موجر و مستاجر عنوان شرعی ندارد و اگرمقصود سرقفلی باشد باید طبق تحریر الوسیله عمل شود. در سایر موارد مربوط به حق کسب و پیشه نیز باید این نظر رعایت شود»)

( ماده واحده ق الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 15 آبان 1365 بیان           می دارد « از تاریخ تصویب این قانون کلیه اماکن استجاری که با سند رسمی بدون دریافت هیچ گونه سرقفلی و پیش پرداخت به اجاره واگذار می شود، در راس انقضای مدت اجاره مستاجر موظف به تخلیه آن می باشد مگر آن که مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود. در صورت تخلف دوایر اجرای ثبت مکلف به اجرای مفاد قانون هستند».

پس مالکینی که در اندیشه گریز از این حق بودند دستاویزی یافتند که با وجود دو شرط از کمند حق کسب و پیشه رهایی یابند.

اول اینکه قرارداد اجاره را به صورت رسمی تنظیم کنند. دوم اینکه وجهی بابت سرقفلی یا پیش پرداخت دریافت نکنند. در این حالت با خاتمه قرارداد اجاره بر ملک خویش مسلط می گردید و برای وی حق تخلیه ایجاد می شد.

فصل سوم

قلمرو مکانی حق کسب و پیشه و تجارت

اصولاً قوانین مربوط به حق کسب و پیشه و تجارت از جمله قوانینی است که از ابتدای قانونگذاری در ایران در مناطق خاصی اعلام و اجرا شده است.

سخن در اینجاست که مناطق جدیدی که در زمان وضع قانون وجود نداشته و بعداً ایجاد شده است، تحت شمول قانون روابط موجر ومستاجر قرار می گیرد یا خیر؟

بنظر می رسد برای یافتن پاسخ صحیح باید قایل به تفکیک شد برخی از شهرهای امروز مناطقی هستند که قبلاً به عنوان روستاهای تابعه شهرهای مشمول قانون بوده اند در این مناطق ق روابط موجر ومستاجر سال 56 اجرا نمی شود اما مناطقی که از شهرهای سابق جدا شده و امروزه مستقلاً شهر شناخته می شوند به لحاظ ایجاد حق مکتسبه برای مستاجرین و اجرای اصل استصحاب باید گفت قانون مورد بحث صرفاً در نقاط منتزع شده قابل اجراست .

اما در خصوص مناطق جدید که در نتیجه گسترش نقاط شهری سابق به وجود آمده اند. این قانون اجرا می شود.

اما در خصوص شهرهایی که پس از پیروزی انقلاب اسلامی بوجود آمده اند باید گفت که از شمول قانون روابط موجر ومستاجر سال 56 خارج هستند.

چون مشروعیت حق کسب و پیشه پس از پیروزی انقلاب با تردید مواجه شد.

---

فصل چهارم

قلمرو موضوعی حق کسب و پیشه و تجارت

حقوق شهرسازی مدتی است که در میان سایر رشته های حقوق جا باز کرده و یکی از موضوعات مهم این رشته نوپا مساله کاربری اراضی و املاک است.

(کاربری) نوع استفاده از زمین است که در طرح های مصوب شهری تعیین می شود و شهرداری به هنگام صدور پردانه ساختمان با مراجعه به این طرحها در مورد نقشه مالک و نوع استفاده از ساختمان اظهار نظر و نهایتاً پروانه ساختمان صادر می کند.

یعنی اماکن اداری ، آموزشی، بهداشتی و درمانی ورزشی و تفریحی تجاری، اداری و مسکونی در نقاط از پیش تعیین شده ایجاد می شود و به نوعی بین جمعیت شهر و فضاها و اماکن تجاری تعادل برقرار می شود.

بنابراین مطابق قوانین متعدد در مرحله ساخت و بهره برداری باید مفاد پروانه ساختمان مورد توجه قرار گرفته و تخلف از آن چون از جمله قوانین آمره است با توافق بین اشخاص باطل است و بلا اثر است.

بر این پایه تعلق حق کسب و پیشه و تجارت نسبت به اماکن مسکونی که به فعالیت تجاری اختصاص یافته است بحث انگیز می شود.

گاهی مالکی که خود از فعالیت کسبی غیر تجاری ممنوع بوده است آن را به دیگری اجاره می دهد.

از یک سو ماده  1 ق روابط موجر ومستاجر سال 56 بصورت عام هر محلی را که به اجاره داده می شود مشمول این قانون می داند و از سوی دیگر تبصره ذیل بند 24 ماده 55 ق شهرداری و قوانین شهر ساری بر رعایت کاربری و مفاد پروانه ساختمان تاکید می کنند.

( بند 24 ماده 55 ق شهرداری بیان می دارد « شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه ملی ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند. در صورتی که برخلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیر تجاری محل کسب و پیشه یا تجارت دایر شود شهرداری مورد را در کمیسیون مقرر در تبصره 1 ماده 100 این قانون مطرح می کند و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستاجر با تعیین مهلت مناسب که نباید از 2 ماه تجاوز کند درمورد تعطیل محل کسب یا پیشه یا تجارت ظرف مدت یک ماه اتخاذ تصمیم می کند این تصمیم وسیله ماموران شهرداری اجرا می شود و کسی که عالماً از محل مزبور پس از تعطیل برای کسب و پیشه یا تجارت استفاده کند به حبس حنجه ای از 6 ماه تا دو سال و جزای نقدی از 5 هزار و یک ریال تا ده هزار ریال محکوم خواهد شد و محل کسب نیز مجدداً تعطیل می شود. دایر کردن دفتر وكالت و مطب و دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله ودفتر مهندسی وسیله مالک از نظر قانون استفاده تجاری محسوب             نمی شود».

(ماده 33 ق کارشناسان رسمی دادگستری مصوب 18/10/80 می گوید «مقررات تبصره الحاق بند 24 ماده 55 شهرداری مصوب 05/04/52 و اصلاحات بعدی درمورد کارشناسان رسمی و مترجمان رسمی دادگستری نیز جاری است)

بنابراین رویه قضایی در خصوص دفاتر وکالت و مطب پزشکان مقرر می دارد که به صاحبان این گونه مشاغل حق کسب و پیشه تعلق نمی گیرد.

البته بعضی حقوقدانها عقیده دارند که امتیاز استفاده از اماکن مسکونی برای مشاغل شبه تجاری به استثنای مطب و دفاتر روزنامه و مجله به مالک اختصاص دارد.

بنابراین مستاجرین اگر فعالیت شبه تجاری داشته باشد از نظر قوانین شهرداری ممنوعیت دارند و نمی تواند حق کسب و پیشه برای آنها قائل شد حتی اگر ملک کاربری تجاری هم داشته باشد باز به دلایل ذیل حق کسب و پیشه آنها منتفی است.

1-   بدلیل اینکه اینگونه مشاغل از حدود قانون صنفی و ماده 25 قانون تجارت خارج هستند.

2-   حق کسب و پیشه یک تاسیس حقوقی خلاف اصل است و با اطلاق حق مالکیت در تعارض است.

تبلیغات با امر تجارت قرین است در حالی که پاره ای از مشاغل خاص این امر ممنوع است ( مثل وکلا- دفاتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق) 

این متن فقط قسمتی از سرقفلی و چگونگی انتقال آن می باشد

جهت دریافت کل متن ، لطفا آن را خریداری نمایید

قیمت فایل فقط 3,900 تومان

برچسب ها : سرقفلی و چگونگی انتقال آن , سرقفلی , چگونگی انتقال , حق سرقفلی , دانلود سرقفلی و چگونگی انتقال آن